Ein neues Wahrzeichen für Hannover

Warum das Ihme-Zentrum eine Chance und keine Bauruine ist.

Tag: Düsseldorf

April 2017 – Intown stellt Pläne für neue Fassade vor

Die Pläne von Intown für das Ihme-Zentrum aus dem Dezember 2016.

Fast 200 Eigentümer kam am Donnerstag, 6. April, in die Kantine der Stadtwerke im Gasometer auf der Glocksee, um sich den Planungsstandes des Großeigentümers vorstellen zu lassen. Der Einstieg erinnerte mit seinen fotorealistischen Visualisierungen der Architekten fatal an all die voran gegangenen Präsentationen von gescheiterten Investorenplänen: Einzelne Ziegel von hohen Mauerwerksstützen vor begrünten, sonnenbeschienen Fassaden wollen nun erst einmal so gar nicht zu der immer noch völlig ungeklärten Frage passen, was denn hinter den neu gestalteten Fassaden überhaupt passieren soll.

Zu diesem Gefühl passt, dass das beteiligte das Büro Schulze & Partner aus Hannover und das ebenfalls beauftragte Büro RKW aus Düsseldorf zu Beginn der Veranstaltung dieselben Fassaden nacheinander in ziemlich unterschiedlicher Gestaltung zeigen. Seit Dezember haben die bunten Bilder auch noch Flügel bekommen: Der Zuschauer fliegt in einem visualisierten Film durch das umgebaute Ihme-Zentrum. Was auffällt: An der Blumenauer Straße sollen kilometerlange Schaufenster für Einzelhändler entstehen.

Keine konkreten Zeit- und Finanzpläne zu Vermietung und Nutzung der Flächen
Doch der Schein trügt – und das ist auch gut so. Der Sprecher von Intown bekräftigte, dass die Einzelhandelsflächen auch weiterhin von ehemals 65.000 m² auf lediglich 20.000 m² reduziert bleiben und nur der Nahversorgung dienen. Bestand haben in den Planungen auch die anderen positiven Ansätze aus der Vorstellung im Ratsausschuss im Dezember, die weitgehend von den Vorschlägen der Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum übernommen wurden: Am Küchengarten und in der Verlängerung der Gartenallee sollen öffentliche Durchwegungen zum Fluss Ihme entstehen.

Der Sockel soll Fassaden zur Blumenauer Straße und zur Spinnereistraße bekommen. Anstelle der reduzierten Einkaufsflächen wird eine Nutzungsmischung von zusätzlichen „durchgesteckten“ Wohnungen, Mikroappartements, Gastronomie, Lager- und Gewerbeflächen vorgeschlagen. Seit Dezember ist – vor allem hinsichtlich des Nutzungskonzeptes und der Vermietung – wenig voran gekommen.

So stellt sich Intown das Ihme-Zentrum nach dem Umbau vor.

Dialog zwischen Bewohnern und Intown ist noch ganz am Anfang
Bei der Planung ist dagegen erkennbar, dass sich das Büro RKW an der undankbaren Aufgabe abmüht, die Anbindungspunkte des Stadtteils, die Gebäudekubaturen des Ihme-Zentrums mit den engen Grenzen von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in Einklang zu bringen. Der Sockel soll durchlässiger gegliederter werden. Die Adressbildung soll so verbessert werden, so dass alle Wohnhäuser rund um die Uhr von öffentlichen Wegen aus zugänglich sind.

Einige Bewohner deuteten im Rahmen der Vorstellung dann auch an, dass sie wenig Einwände gegen die Vorhaben des Großeigentümers in den Gewerbeflächen haben, wenn Ihnen dies garantiert wird. Als ein Eigentümer wissen will, wo denn bei seinem Hauseingang in der Visualisierung die Fahrräder und Mülltonnen geblieben sind, wird klar, wie viel Vermittlung und Abstimmungsprozesse noch notwendig sind, bis ein umsetzungsfähiges Konzept entsteht. Die Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum wird aus diesem Grund im Sommer einen Bürgerbeteiligungsprozess beginnen.

Nicht beantworten kann der Intown-Sprecher hingegen die Frage, wie denn die vorab vor das Betonskelett vorgehängten neuen Fassaden vor Vandalismus geschützt werden sollen, solange sie nicht von genutzten Gebäuden dahinter geschützt werden. Vorherige Investoren haben die immer gleichen aufsteigenden Vermietungskurven vorgestellt – die dann nie Wirklichkeit geworden sind. Stattdessen kündigte Intown einen Prozess des Suchens und einer stufigen Weiterentwicklung von Nutzungskonzept und baulichem Konzept an.

Bewohner erwarten Verbindlichkeiten von Intown
Ein Stadtteil wird nicht an einem Tag neu erfunden. Er fällt auch nicht vom Himmel. Er muss wachsen und im Prozess ausgehandelt werden. Das ist mühselig und langwierig, aber unvermeidlich. Wenn sich der Großeigentümer auf diesen Weg begibt, kann er vielleicht die nach wie vor große, berechtigte Skepsis vieler Wohnungseigentümer und Experten aus der Stadt widerlegen, es würden nur bunte Pläne, aber keine tragfähigen Konzepte entwickelt. Jürgen Oppermann, Vertreter der Wohnungseigentümer im Beirat des Ihme-Zentrums, machte dann auch unmissverständlich klar, dass Grundlage für die Beschlüsse der Wohnungseigentümer die Einzahlung der Finanzierungsmittel auf das Konto der Eigentümergemeinschaft ist.

Langwieriger ist auch die Zeit bis zur Stellung des Bauantrages geworden. Statt März ist jetzt von Juni die Rede. Verwalter Torsten Jaskulski sieht in der Planung einen großen Schritt nach vorne. Er kündigte außerdem eine Eigentümerversammlung für Mai an. Dann soll über Beschlussanträge auf Basis von Bauantragsunterlagen entschieden werden. Bisher haben die Architekten flexible Fassaden entwickelt, weil sie keine Vorgaben bekommen haben, was hinter den Fassaden stattfinden wird. Im Mai wird dann zu sehen sein, wie es Intown gelingt, eine flexible Fassade in einen nicht veränderlichen Bauantrag zu verwandeln.

Positive Reaktionen auf die Förderung durch das Bundesbauministerium
Allen anwesenden Eigentümern war eine Überraschung über die rund zwei Millionen Euro des Bundesbauministeriums für die Durchwegungen und Bürgerbeteiligung im Ihme-Zentrum. Der auf der Versammlung anwesende Justiziar des Oberbürgermeisters, Frank Herbert, war dementsprechend zufrieden, weil das Bundesbauministerium durch die Preisvergabe das Ihme-Zentrum als bundesweit besonders wichtiges Bauprojekt eingestuft hat. Die Stadtverwaltung hat zunächst einen allgemeinen Antrag gestellt. Im Mai wird eine Kommission nach Hannover kommen und über Art und Inhalt der Förderung verhandeln.

Text: Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum

März 2015 – „Die Bausubstanz entscheidet“

Bausubstanz 1

Marc Böhnke ist Architekt in Düsseldorf. Mit seinem Unternehmen Greeen Architects hat er sich auf ökologische, ganzheitliche und ethisch-soziale Architektur spezialisiert.

Wie schätzt du das Potenzial eines zum größten Teil ungenutzten Gebäudes wie das Ihme-Zentrum ein?
Es ist ökologisch ja oftmals besser, im Bestand zu bauen, anstatt ein Gebäude abzureißen und dort etwas Neues entstehen zu lassen, wenn die Bausubstanz dies zuläßt. Wir erleben ja gerade einen richtigen Run in den Städten auf die Flächen, die lange Zeit anders genutzt wurden oder nicht nutzbar waren: Beispielsweise alte Industriegebiete, still gelegte Bahntrassen oder wie bei uns in Düsseldorf schon seit langer Zeit der Hafen.

Findet da so etwas wie eine Wiederentdeckung statt? In Fachkreisen wird ja viel über die Urban Renaissance gesprochen, die Wiederbelebung der Städte.
Ja, das geschieht, auch wenn ich dem Trend ein wenig skeptisch gegenüber stehe. Aber der Bedarf an städtischen Flächen steigt klar. Lange Zeit gab es genug Flächen, auch weil der Trend bestimmte, in die Vorstädte zu ziehen. Doch seitdem die Städte wieder interessanter geworden sind, stürzen sich die Investoren und Projektentwickler auf alle verfügbaren Grundstücke in den Städten. Und irgendwann sind die alle weg. Dann musst du Grundstücke erfinden. Das ging vor einigen Jahren an vielen Orten los. Dazu kommt, dass die Städte generell ja ihre Grünflächen und vor allem das Wasser wieder entdeckt haben.
Und wenn die Kommunen die Voraussetzungen dafür schaffen, dass diese Gebiete entwickelt werden, was ja häufig erst einmal eine umweltgerechte Umwandlung in Bauland bedeutet , dann springen darauf auch Investoren an. So entsteht eine Kettenreaktion mit großen Effekten.

Bausubstanz 2

Gebäude im Bestand umzubauen ist nachhaltiger, aber warum wird das so selten gemacht? Ist das technisch zu kompliziert?
Nein, die technischen Möglichkeiten gibt es schon seit Jahrzehnten. Und es gibt genug Beispiele, wo ein Umbau sehr gelungen ist. Dafür muss man sich nur den Medienhafen hier in Düsseldorf anschauen oder auch generell Berlin oder Leipzig. Die Herausforderung beim Umbau ist die Substanz. Wenn man Pech hat, dann ist die Substanz sehr schlecht oder birgt Problematiken, die man im Vorfeld nicht voll erfasst hat. Das wird dann richtig teuer. Ich habe von Unternehmen gehört, die deswegen schon pleite gegangen sind. Auch wenn du mit dem Vorhaben, im Bestand zu bauen, mit einer Kreditanfrage zum Bankberater gehst, bist du für die Bank meist ein nicht kalkulierbares Risiko.

Und die Unterstützung durch die Banken ist bei solchen Projekten sehr wichtig oder?
Ja, um solche Projekte zu realisieren, besorgt man sich fast immer eine Fremdfinanzierung. Da läuft vom ersten Tag an die Schiene aus Zins und Tilgung. Jeder Monat zählt. Natürlich sparst du Zeit, wenn du im Bestand baust – weil der Rohbau mit Fundament und Tragstruktur schon steht. Theoretisch kannst du viel eher nach Baustart vermieten, weil du ja nicht bei Null anfangen musst. Aber das Risiko, dass man in der Substanz mit konstruktiven, geometrischen oder anderen Problemen konfrontiert wird, die im Vorfeld nicht sichtbar waren, ist gegeben. Dafür brauchst du Spezialisten. Das ist ein Grund, warum das wenige Menschen machen. Neben der Lage ist die Substanz und die Projektidee entscheidend. Die Haut, die Außenhülle ist sekundär.

Du sagst ja selbst, dass die Innenstädte zum Wohnen wieder interessanter geworden sind. Gleichzeitig gibt es einen hohen Leerstand bei Gewerbe- und Büroflächen – wie im Ihme-Zentrum. Findet da irgendwann ein Umdenken statt?
Auf jeden Fall. Ich kenne einige Projekte, wo Bürogebäude aus den 1970er-Jahren in hochwertige Wohnhäuser umgebaut wurden. Das Bewusstsein ändert sich schon so langsam. Aber ich weiß nicht, ob das auch schon für Gebäude im Maßstab des Ihme-Zentrums gilt. Dafür brauchst du ja ganz andere Mittel und vor allem auch Mut. Wenn du dann keinen Profiinvestor hast, der sich mit Bauen auskennt, dann ist das Risiko des Scheiterns recht groß.

Marc Böhnke ist Architekt in Düsseldorf.