März 2015 – „Die Bausubstanz entscheidet“

von Experiment Ihme-Zentrum

Bausubstanz 1

Marc Böhnke ist Architekt in Düsseldorf. Mit seinem Unternehmen Greeen Architects hat er sich auf ökologische, ganzheitliche und ethisch-soziale Architektur spezialisiert.

Wie schätzt du das Potenzial eines zum größten Teil ungenutzten Gebäudes wie das Ihme-Zentrum ein?
Es ist ökologisch ja oftmals besser, im Bestand zu bauen, anstatt ein Gebäude abzureißen und dort etwas Neues entstehen zu lassen, wenn die Bausubstanz dies zuläßt. Wir erleben ja gerade einen richtigen Run in den Städten auf die Flächen, die lange Zeit anders genutzt wurden oder nicht nutzbar waren: Beispielsweise alte Industriegebiete, still gelegte Bahntrassen oder wie bei uns in Düsseldorf schon seit langer Zeit der Hafen.

Findet da so etwas wie eine Wiederentdeckung statt? In Fachkreisen wird ja viel über die Urban Renaissance gesprochen, die Wiederbelebung der Städte.
Ja, das geschieht, auch wenn ich dem Trend ein wenig skeptisch gegenüber stehe. Aber der Bedarf an städtischen Flächen steigt klar. Lange Zeit gab es genug Flächen, auch weil der Trend bestimmte, in die Vorstädte zu ziehen. Doch seitdem die Städte wieder interessanter geworden sind, stürzen sich die Investoren und Projektentwickler auf alle verfügbaren Grundstücke in den Städten. Und irgendwann sind die alle weg. Dann musst du Grundstücke erfinden. Das ging vor einigen Jahren an vielen Orten los. Dazu kommt, dass die Städte generell ja ihre Grünflächen und vor allem das Wasser wieder entdeckt haben.
Und wenn die Kommunen die Voraussetzungen dafür schaffen, dass diese Gebiete entwickelt werden, was ja häufig erst einmal eine umweltgerechte Umwandlung in Bauland bedeutet , dann springen darauf auch Investoren an. So entsteht eine Kettenreaktion mit großen Effekten.

Bausubstanz 2

Gebäude im Bestand umzubauen ist nachhaltiger, aber warum wird das so selten gemacht? Ist das technisch zu kompliziert?
Nein, die technischen Möglichkeiten gibt es schon seit Jahrzehnten. Und es gibt genug Beispiele, wo ein Umbau sehr gelungen ist. Dafür muss man sich nur den Medienhafen hier in Düsseldorf anschauen oder auch generell Berlin oder Leipzig. Die Herausforderung beim Umbau ist die Substanz. Wenn man Pech hat, dann ist die Substanz sehr schlecht oder birgt Problematiken, die man im Vorfeld nicht voll erfasst hat. Das wird dann richtig teuer. Ich habe von Unternehmen gehört, die deswegen schon pleite gegangen sind. Auch wenn du mit dem Vorhaben, im Bestand zu bauen, mit einer Kreditanfrage zum Bankberater gehst, bist du für die Bank meist ein nicht kalkulierbares Risiko.

Und die Unterstützung durch die Banken ist bei solchen Projekten sehr wichtig oder?
Ja, um solche Projekte zu realisieren, besorgt man sich fast immer eine Fremdfinanzierung. Da läuft vom ersten Tag an die Schiene aus Zins und Tilgung. Jeder Monat zählt. Natürlich sparst du Zeit, wenn du im Bestand baust – weil der Rohbau mit Fundament und Tragstruktur schon steht. Theoretisch kannst du viel eher nach Baustart vermieten, weil du ja nicht bei Null anfangen musst. Aber das Risiko, dass man in der Substanz mit konstruktiven, geometrischen oder anderen Problemen konfrontiert wird, die im Vorfeld nicht sichtbar waren, ist gegeben. Dafür brauchst du Spezialisten. Das ist ein Grund, warum das wenige Menschen machen. Neben der Lage ist die Substanz und die Projektidee entscheidend. Die Haut, die Außenhülle ist sekundär.

Du sagst ja selbst, dass die Innenstädte zum Wohnen wieder interessanter geworden sind. Gleichzeitig gibt es einen hohen Leerstand bei Gewerbe- und Büroflächen – wie im Ihme-Zentrum. Findet da irgendwann ein Umdenken statt?
Auf jeden Fall. Ich kenne einige Projekte, wo Bürogebäude aus den 1970er-Jahren in hochwertige Wohnhäuser umgebaut wurden. Das Bewusstsein ändert sich schon so langsam. Aber ich weiß nicht, ob das auch schon für Gebäude im Maßstab des Ihme-Zentrums gilt. Dafür brauchst du ja ganz andere Mittel und vor allem auch Mut. Wenn du dann keinen Profiinvestor hast, der sich mit Bauen auskennt, dann ist das Risiko des Scheiterns recht groß.

Marc Böhnke ist Architekt in Düsseldorf.

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